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来源: 新华网  时间:2017-12-11 20:56:08
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  金羊网记者 郑诚 通讯员 叶芳晖

  房产稳定、回报率高的特点,使其在交易市场上异常火热,这股“热潮”也吹到了法院的司法拍卖中。据统计,南海法院从2016年7月试水司法网拍至今,共拍卖房产268套,成交253套,其中溢价114套,平均溢价率高达34.68%。但不可忽视的是,因房产属于不动产,因此过户手续相对繁琐,更是不易交付,存在一定的购买风险。

  一次性交付不超过七成

  过户是否有风险?不少市民都对司法拍卖存有这样的担心。据悉,司法网拍中的房屋均为可凭法院出具的文书办理过户手续的房屋。少数受到限制的房屋,如仅能在村内居民中流转的村屋,则仍采用传统拍卖方式,以核实竞拍人资格。但竞买人仍需尽到注意义务,如因自己不符合限购条件等导致无法过户的,风险则应自行承担。

  需注意的是,网拍公告上都注明过户所需费用由买受人承担,而部分被执行人的商品房仅办理了网签即被拍卖。在这种情况下,买受人则需支付确权办证所需费用及过户转让费用,相当于支出了两笔费用。“因评估方会考虑到这部分支出,便提前在评估价内作相应扣减,并不是让买受人额外支出。”南海法院资深执行员黎健明对此解释道,“房产拍卖中,真正难的并不是办证,而是交付。”

  据悉,司法拍卖房屋在交付时往往会遇到诸多问题,以南海法院为例,一次性顺利办理交付的房屋仅占所有拍卖成功房屋的60-70%,其余都是需要执行法官不断协商、做工作,甚至是采取强制措施才能解决的,也会出现竞买人疲于办理交付,要求退款的情况。

  房屋已拍卖屋内仍住人

  黎健明承办的一件案件中,被执行人林某欠银行贷款十余万元及他人欠款数十万元,经过判决确认并生效后,南海法院依法拍卖其位于大沥的房屋,最终林某的房屋以150余万元的价格成交。在拍卖前的多次上门张贴异议公告、网络拍卖告知书等材料时,因不持有钥匙,工作人员未能进入房屋,也未发现屋内有人居住。

  2017年1月,工作人员在拍卖成交后上门贴迁出公告,撞见林某八十多岁的老父亲住在屋内。老人表示,不管法院怎么做,就是不肯搬出房屋。奈何黎健明也无法联系上在国外工作的林某,执行一度陷入僵局。

  3月,黎健明通过林某的前妻找到林某本人的联系方式,在电话中“软硬兼施”地让林某回国配合办理迁出。林某拖延几次后,终于在清明节假期间回国,并在4月底带父亲迁出了旧屋,与买受人办理了交接。“我们已提前准备好了拘留决定书,如被执行人当场反悔,则立即拘留,强制迁出。”黎健明回忆起当时的情况。

  像这样拍卖成交后仍有被执行人亲属居住在内的情况并不少见。“我们首先释法明理,尝试说服家属尽早迁出房屋,”南海法院执行局副局长敬志超解释道,“但若被执行人及其家属仍拒不配合,根据法律规定,这属于严重妨害执行的行为,法院可依法对其处以罚款或司法拘留。”

  提醒

  买卖不破租赁

  交付难的另一种情况则是拍卖房屋带有租约。根据我国“买卖不破租赁”的法律规定,即使产权人变更,承租人也有权要求买受人继续履行租约。所以,法院在张贴拍卖公告时,也会一并通知租户限期内提交租赁合同、租金收据等材料,承租人可及时主张自己的承租权及优先购买权。法院经过审核后如认为房屋上的租约合法有效,则会在拍卖展示界面中注明房屋带租约拍卖,竞拍人需在竞得后继续履约。

  实践中,则往往出现承租人提交“不合常理”租约的情况,如与原屋主约定的租期动辄数十年、约定的租金过于低廉、一次性交付十年租金等。法院则可认定租赁合同不再具有“不破租赁”的效力。

  登记才是要件

  “这间房他已经抵给我了,如今这是我的房产!”曾有法官上门查封,竟然发现屋内已住了别人,原来是债权人与债务人约定以房抵债,债权人已经接收房屋并居住在内。

  “房产不比普通动产,登记才是产权转移的生效要件,私下的以房抵债协议并不当然具有效力。”黎健明表示,以房抵债协议可能影响其他债权人的利益,故不能仅以协议为根据主张房屋所有权,而应立即起诉确认债务内容,法院将按债务人所欠债务比例分配房屋拍卖所得款。

  细了解再出手

  法官提醒有参与司法拍卖意向的市民,司法拍卖毕竟不同于二手房买卖,承办法官也并非房屋中介,有意竞拍者在拍卖前务必要仔细阅读拍品介绍、拍卖公告,并在法院工作人员的带领下上门实地看房,仔细了解房屋的各方面情况后再出手,万不可仅为“贪便宜”而匆忙购买。

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